L’antefatto: qualche mese fa, trovo una casa eccezionale nella mia città natale (che ha prezzi tendenzialmente troppo alti per chi guadagni meno di 50-60k di RAL), in nuda proprietà ma occupata da una 93enne. Sono disposto ad aspettare qualche anno che la signora faccia il suo tempo: una casa come quella è estremamente rara anche a prezzi più alti.
Le case in nuda proprietà non sono mutuabili. Decido quindi di accendere un mutuo di liquidità, ipotecando un altro immobile della mia famiglia, ma scopro che questa ha un abuso (aumento di cubatura per veranda chiusa da precedenti proprietari). La parte venditrice non è disposta a vincolare la proposta alla delibera di tale mutuo, quindi l’agente immobiliare (se non altro onesto) mi sconsiglia di avanzare una proposta formale finché non ho la certezza della delibera, in quanto rischio di perdere la caparra.
Non intendendomi di mutui, inizio a sentire banche, mediatori creditizi, un notaio: mi dicono tutto e il contrario di tutto sulla fattibilità di accedere alla liquidità. Pare sia impossibile avere dei criteri oggettivi: “dipende dal perito”, molti mi dicono.
Finisco per affidarmi alla società di mediazione creditizia di Tecnocasa, la Kyron, che fa un buon lavoro e riesce farmi ottenere la delibera per il mutuo in tempi celeri. Ma proprio il giorno prima, qualcun altro si presenta ad acquistare la casa, e mi ritrovo a bocca asciutta e mutuo ormai deliberato.
Non ho più bisogno della liquidità e lo faccio presente a Kyron, che mi risponde che, comunque sia, tra loro commissioni, commissioni della banca, oneri accessori vari, ci sono circa 8000€ da pagare.
Mi guardo un po’ intorno per altri immobili, non c’è nulla di lontanamente paragonabile all’affare che avevo trovato. Nel frattempo trovo lavoro fuori città e mi devo trasferire.
Il mediatore di Kyron mi dice che, onde non trovarmi a pagare quelle cifre, potrebbe essere una buona idea investire in aste immobiliari, col messaggio qua sotto:
40-70% di ROI…? Mi sembrano rendimenti troppo belli per essere veri. Lui al telefono mi parla di una persona, dalle mie parti, che da poco avrebbe acquistato una villa a 400.000€ e l’avrebbe rivenduta a 800.000€ con pochissimi lavori sopra. Primo campanello d’allarme: cherry picking su un caso.
Mi spiega che Kyron ha due modalità:
-
Pacchetto in cui si occupano di presentare al tribunale le carte necessarie a partecipare all’asta, ma che poi andrebbe materialmente gestita da me. Commissione Kyron: 1% sulla plusvalenza.
-
Pacchetto dedicato per lo più a clienti residenti all’estero o comunque fuori regione che non hanno tempo di partecipare alle aste, col quale, dice il mediatore, “fanno tutto loro”: individuano l’immobile, vagliano le perizie, presentano la documentazione, partecipano all’asta al posto mio (ovviamente dico quanto al massimo voglio spendere), tramite Tecnocasa si occupano pure di rivenderla. In questo caso la commissione di Kyron sarebbe del 10% sulla plusvalenza.
E qui il secondo campanello d’allarme. Mi suona tanto di “done-for-you”, stile Luke Marani o Mattia Ruta con l’e-commerce: metti i soldi e magicamente la gente lavora per te per fare uscire più soldi.
Tuttavia, mi sono chiesto se invece non fossi io troppo pregiudizievole, magari con un bias per via di questi soggetti. Alla fine, chi fa il flipping di case all’asta esiste. La Kyron è in piedi da anni ed è di proprietà di Tecnocasa, che a sua volta è in piedi da anni, possibile che faccia truffe a cielo aperto?
Magari effettivamente fa un lavoro onesto e mette a disposizione un know-how, non fa le operazioni in prima persona perché sposta il rischio sul cliente (perché se la casa crolla per il terremoto, o è alluvionata, o in quella zona esplode un’azienda chimica che rende l’aria invivibile, o ci scoprono la nuova Terra dei Fuochi con discariche abusive, etc. a quel punto chi se la prende in quel posto è il cliente).
O magari no, magari è l’ennesima pratica al limite del truffaldino e a svantaggio degli sprovveduti che il non celerissimo sistema legislativo e giudiziario italiano lascia correre.
Pareri?
